18.4만건 - '역대 최저' 기록한 상반기 아파트 매매. 2022년 하반기 부동산 거래 회복될까??

극단적인 온탕과 냉탕. 지난 2~3년간 부동산 시장을 요약할 수 있는 표현이다. 

 

전국 아파트 매매 시장이 2년새 극명한 대조를 보이고 있다. 

 

2020년 상반기 아파트 매매 건수 : 45만 2123건
2022년 상반기 아파트 매매 건수 : 18만 4134건 

한국부동산원에 따르면 올 상반기(1∼6월) 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 18만4134건으로 집계됐다.

2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었다. 연도별로 6월까지 아파트 매매량이 20만건을 밑돈 것은 올해와 2019년(19만8182건)뿐이었다.

 

상반기 기준으로 올해 전국 아파트 매매 건수는 역대 최다였던 2020년(45만2123건)과 비교해 59.3%나 감소해 절반 이하의 매매 건수를 기록했다. 그야말로 매매 가뭄이였다.

 

 

서울은 4만8298건에서 9931건으로 79.4%, 인천은 3만9911건에서 7928건으로 80.1% 각각 급감했다. 서울과 인천에서 상반기 아파트 매매 건수가 1만건을 밑도는 것은 올해가 처음이다. 경기도도 14만9511건에서 3만5549건으로 76.2% 감소했다.

 

● 그래서 저금리, 유동성 장세 끝났나??

2020년 상반기는 코로나로 인한 경제 위기를 우려해 전세계가 금리 인하를 시행했다. 한국은행도 사상 처음으로 기준금리 를 0%대로 내리면서 초저금리 시대가 열렸다. 

 

초저금리로 인한 시중 자금 유동성이 풍부했던 시기였다. 이같은 초저금리에 따른 풍부한 자금 유동성이 부동산 시장을 자극하면서 아파트 매매 건수가 폭증하고, 가격도 대폭 올랐다. 

 

그러나 지난해 하반기부터 가계부채 관리를 위한 대출 규제가 강화되고, 초저금리로 인한 인플레이션 압력이 거세지가 기준금리가 지속해서 인상되기 시작했다. 금리 인상의 여파는 아파트 매매 시장에도 영향을 미쳐 결국 상황이 2년 만에 완전히 달라지게 됐다. 

 

 

서울 주택 유형별 매매 현황에서 아파트가 차지하는 비중은 올해 상반기 28.4%로 상반기 기준 역대 최저치를 기록했다. 또또 그동안 부동산 시장에 많은 비중을 차지하던 2030 세대의 구매 역시 올해 들어 줄어들었다. 

 

작년부터 시작된 정부의 가계부채 관리와 금리 인상이 맞물리면서 부동산 시장으로 쏠리던 유동성이 급격하게 마르는건 명확해 보인다. 다만, 가격 하락은 보이고 있지만 아직은 급격한 하락세라고 보기는 어렵다.

 

●  미분양 증가, 경매 시장도 위축

 

미분양도 늘고 있다. 국토부에 따르면 올해 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 2만7917채로 전달 대비 2.0%(535채) 증가했다. ‘악성 미분양’으로 꼽히는 준공 후 미분양도 7130채로 전달보다 4.4% 늘었다.

부동산 시장의 선행 지표로 여겨지는 아파트 경매 시장 또한 침체 수렁에 빠졌다. 7월서울 아파트 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 26.6%로 2008년 12월(22.5%) 이후 13년 7개월 만에 가장 낮았다. 경기(45.6%)와 인천(31.3%)의 낙찰률도 올들어 최저치를 경신하면서 수도권 전체 아파트 낙찰률은 38.1%로 곤두박질쳤다.

 

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지금 부동산 시장은 확실히 상승장은 아니다. 개인적으로 부동산 시장은 정부 정책 발표와 금리 인상 마무리가 될 때까지는 지금처럼 거래가 적은 상태로 유지 될 것으로 보인다. 

 

부동산은 거주든 투자든 관심을 가져야 하는 대상이다. 꾸준히 지켜보고 공부하면서 투자 기회를 엿보자.